Что нужно знать будущему арендатору

Давайте выясним, что нужно узнать будущему арендатору, для того, чтобы произвести верную оценку в выборе торгового центра, для размещения там своей торговой точки и ее успешной работы.

Существует несколько стадий, через которые проходит практически каждый объект недвижимости:

Создание концепции, ее маркетинг;
Проектировочные работы;
Постройка объекта недвижимости;
Введение в эксплуатацию;
Функционирование объекта недвижимости.

Из-за огромного количества нюансов вероятность возникновения ошибок достаточно велика на каждом из этих этапов. Так, в случае, если во время проектировочных работ не выдержаны специфические для арендаторов условия, то заказчик может попросту отказаться такого строительства из-за того, что не сможет полностью использовать запланированные возможности. Соответственно, лишь произведя тщательный анализ всех этапов создания объекта недвижимости, изучив техническую сторону и план маркетинга, а также выяснив способ управления объектом недвижимости, таким как торговый центр, арендатор сможет представить будущий потенциал и выяснить для себя правильность выбора торгового центра.

По оценке специалистов, наиболее часто возникают ошибки из-за нескоординированных действий трех сторон, которые принимают непосредственное участие в осуществлении проекта – генподрядчика, проектировщика и заказчика. У каждой из этих сторон свой интерес: заказчику необходимо, чтобы объект был построен максимально функциональным и недорогим и, при этом, самыми быстрыми темпами; для проектировщика на первый план выходит аккуратность оформления и то, насколько подходящей окажется архитектура нового здания для города; генподрядчик беспокоится о качестве выполненных работ. В зависимости от согласованности интересов и соответствующих действий этих трех сторон зависит успешность всего процесса. Как правило, на появление ошибок влияет в первую очередь сам заказчик. Это связано со стремлением произвести строительство объекта в максимально сжатые сроки, при этом, не соблюдая, а иной раз и нарушая необходимые технологические нормы. Нередки случаи выполнения строительных работ без наличия каких-либо разрешающих документов.

Очень часто заказчик начинает строительство, даже не потрудившись над созданием бизнес-плана, который бы был обоснован с экономической точки зрения, по которому можно было бы проводить успешное строительство объекта. В отличие от зарубежных специалистов, которые начинают строительство лишь после инвестиционного анализа проекта, в России на данный момент практически не существует подготовленных экспертов, которые бы смогли провести возведение нового объекта недвижимости сначала и до самого завершения. Из-за несоответствия законодательных норм нынешним нормам и технологическим решениям и устарелых данных в СНИПах, какие не разрешают заказчику производить полноценное коммерческое возведение объекта недвижимости, девелопер вынужден находить всевозможные ухищрения. Опытных арендаторов тоже очень мало. Знатоки, как правило, имеют необходимую техническую документацию и знают о том, что необходимо им в будущем объекте строительства.

Для создания концептуального представления о торговом центре нужно осуществить разработку будущего бренда, его систему, благодаря какой в торговом центре будет достигнуто единство общего оформления, стиля. На данном этапе необходимо произвести такое планирование, в результате которого не было бы разделения здания торгового центра в зависимости от произведенной отделки под нужды всех арендаторов. Другой проблемой является наличие генподрядчиков, которые умеют возводить жилые дома, но плохо справляются с постройкой торговых центров в наше время. И опять все связано с отсутствием пакета документов по проекту. Таким же образом обстоят дела и с планированием торгового центра – знатоков, имеющих опыт и представляющих себе торговый центр как орудие для наращивания капитала, которое должно иметь определенную структуру, к сожалению, практически нет.

Очень важно правильно организовать внутреннюю площадь торгового центра, месторасположение лестниц, торговых залов, подсобных помещений и прочих составляющих. От их положения относительно друг друга напрямую зависит будущее торгового центра, его удобство и привлекательность для будущих клиентов. При планировании следует учитывать зональное разделение территории, избегание создания зон с ограниченной проходимостью из-за появления боковых отводов.

Существенное воздействие на последующее использование построенного здания осуществляет ошибочная проектировка инженерно-технических систем. В связи с тем, что большие торговые центры имеют огромную площадь (не менее 100 000 м2), они являются сложными инженерными сооружениями с множеством подсобных помещений, которые имеют разное предназначение. В таком здании может разместиться большое количество арендаторов, у которых требования к арендуемой площади могут отличаться. В связи с этим эти здания, как правило, имеют большое количество коммуникационных систем, а это в свою очередь, связано со сложной схемой их распределения. Поэтому отсутствие определенного структурного подхода при создании проекта, а так же отсутствие или недостаток систем автоматизации, в дальнейшем повлияют на последующую возможность изменения или усовершенствования инженерно-технических систем всего строения.

Основное предназначение инженерно-коммуникационных систем состоит в создании комфортной обстановки не только для работников торгового центра, занятых на его обслуживании, но и для арендаторов и покупателей. От слаженной и бесперебойной работы этих систем напрямую зависит успешность работы супермаркета. Поэтому во избежание последующих неприятностей, связанных с освещением, подачей тепла и воды, системой пожаротушения и прочего, нужно составить техническую документацию, которая бы учитывала запросы не только хозяев торгового центра, но и арендаторов площади, и при этом, благоприятно оптимизировала их сочетание в процессе взаимодействия. Следовательно, прослеживается прямая зависимость между планированием структуры, созданием коммуникаций и всесторонним использованием полученного комплекса инженерно-технических систем.

Одной из существенных ошибок является невозможность последующего изменения систем или добавления нового оборудования: это может быть и увеличение потребляемой электрической мощности, и добавления новых узлов вентиляции, и добавление новых элементов тепло и водоснабжения, и прочее. Арендодатель, при смене арендатора, должен быть в состоянии предоставить новому необходимые условия, по возможности переоборудовав имеющиеся системы под необходимые нужды. Если в здании присутствует пять автоматизированных систем с главным блоком управления, куда входят системы водо- и теплоснабжения, электрообеспечения, вентилирования и канализации, то это позволяет решить большинство возникающих вопросов и проблем. При этом, в случае, если использование автоматических устройств предусмотрено при проектировании, то дальнейшая модернизация будет осуществляться с наименьшими затратами.

Существенной проблемой является пренебрежение максимальной нагрузочной способностью той или иной системы. Иногда выделение дополнительной мощности на имеющемся оборудовании изыскать невозможно, в связи, с чем требуется разработать дополнительные мероприятия по разделению и распределению нагрузки и решению появившихся проблем. Естественно, что последующая модернизация и перепланировка выльется в «копеечку», это кроме того еще и займет определенное время, в течении которого часть определенной системы не будет выполнять свою функцию. Для предупреждения возникновения таких ситуаций необходимо на этапе планирования предусмотреть возможность создания дополнительных запасов по мощности и возможность быстрой модернизации.

Следующей ошибкой является отказ от применения средств автоматизации в управлении помещением. Их отсутствие чревато возникновением больших и маленьких проблем, от безобидного простоя оборудования и ошибок персонала до возникновения серьезных аварийных ситуаций, своевременная диагностика которых позволила бы свести к минимуму наносимый ими ущерб. Следовательно, продуманная автоматизированная система управления способна решить большинство возникающих проблем в автоматическом режиме. Германские специалисты подвели итоги своих исследований и пришли к таким выводам: оказывается, что если объект недвижимости эксплуатировать в идеальных условиях в течение десяти лет, то стоимость его содержания превысит стоимость постройки в 2 раза. В случае, если условия эксплуатации не являются идеальными, то затраты на содержание превышают стоимость строительства в три раза. Поэтому непродуманное планирование может существенно повысить стоимость дальнейшего содержания.

Залогом будущей успешной эксплуатации является наличие для тестирования и управления специальной компании. На нее возлагаются обязанности по решению возникающих на объекте недвижимости проблемных вопросов и ситуаций, которые могут быть вызваны неправильным инженерным планированием. Поэтому к ее подбору необходимо подходить серьезно и отдавать предпочтение известным компаниям.

В связи с тем, что управленческий процесс довольно сложен, то заказчик должен определиться с тем, какая компания будет его осуществлять еще на этапе проектировочных работ. Независимо от того, своя это будет компания или работающая по найму, в ней должны трудиться профессионалы. От их профессионализма зависит будущая эксплуатация, маркетинг предприятия и отношения с арендаторами. Если объект небольшой, то есть смысл использовать свою, состоящую из нескольких человек, группу, которая будет выполнять эту функцию. Если объект расположен в «бойком» месте или же у вас сеть супермаркетов, то для эффективного управления необходимо подумать о создании своей компании, которая возьмет на себя функции управления. Если же у заказчика это первый большой объект или же его создание является непрофильным для бизнеса заказчика, то есть смысл воспользоваться услугами компании профессионалов, выбирая которую нужно учитывать ее известность и опыт работы в этой сфере. От этого будет зависеть, на каком этапе она сможет приступить к своим обязанностям, разработка ею концептуального типа предприятия, форма управления и стоимость ее услуг, которая не может составлять 1,5-2%. При выборе лучше всего провести тендер и по существующим факторам и условиям выяснить, насколько эта компания соответствует вашим требованиям. Таким же образом заказчику необходимо определиться с формой взаимоотношений, которая может быть в форме договорных отношений или же иметь вид управления на основании доверия. В этом случае у арендодателя происходит уменьшение ответственности перед сторонними лицами и арендаторами.

Договорные отношения предусматривают оставление права контролировать финансовую сторону и отношения с арендаторами и другими лицами за владельцем объекта недвижимости. Оплата выполненных работ управляющей компании может производиться в зависимости от процента от доходов или же могут зависеть от стоимости одного квадратного метра. В этих случаях особой заинтересованности у управляющей компании может и не быть в выявлении итога, поэтому способом мотивации может служить как увеличение прибыли, так и процентная ставка от суммы платежей по аренде за год. Специалисты считают, что для эффективного повышения доходов до 30% необходимо производить мотивацию управляющей компании дополнительным способом повышения ее прибыли, а заодно и вашей, это уже проверено неоднократно. Основные факторы при оценивании итогов выполненной работы управляющей компанией зависят от возложенных на нее функций. При профессиональном подходе к управлению компания берет на себя обязательства по финансовому управлению, взаимоотношениями с арендаторами, маркетинговыми исследованиями и правильном проведении технической частью. От роста продаж, как у владельцев супермаркета, так и у его арендаторов зависит успешность действий управляющей компании. При подведении итогов деятельности управляющей компании необходимо опираться на объективную оценку ее деятельности арендаторами и клиентами магазина.