Одной из существенных ошибок является невозможность последующего изменения систем или добавления нового оборудования: это может быть и увеличение потребляемой электрической мощности, и добавления новых узлов вентиляции, и добавление новых элементов тепло и водоснабжения, и прочее. Арендодатель, при смене арендатора, должен быть в состоянии предоставить новому необходимые условия, по возможности переоборудовав имеющиеся системы под необходимые нужды. Если в здании присутствует пять автоматизированных систем с главным блоком управления, куда входят системы водо- и теплоснабжения, электрообеспечения, вентилирования и канализации, то это позволяет решить большинство возникающих вопросов и проблем. При этом, в случае, если использование автоматических устройств предусмотрено при проектировании, то дальнейшая модернизация будет осуществляться с наименьшими затратами.

Существенной проблемой является пренебрежение максимальной нагрузочной способностью той или иной системы. Иногда выделение дополнительной мощности на имеющемся оборудовании изыскать невозможно, в связи, с чем требуется разработать дополнительные мероприятия по разделению и распределению нагрузки и решению появившихся проблем. Естественно, что последующая модернизация и перепланировка выльется в «копеечку», это кроме того еще и займет определенное время, в течении которого часть определенной системы не будет выполнять свою функцию. Для предупреждения возникновения таких ситуаций необходимо на этапе планирования предусмотреть возможность создания дополнительных запасов по мощности и возможность быстрой модернизации.

Следующей ошибкой является отказ от применения средств автоматизации в управлении помещением. Их отсутствие чревато возникновением больших и маленьких проблем, от безобидного простоя оборудования и ошибок персонала до возникновения серьезных аварийных ситуаций, своевременная диагностика которых позволила бы свести к минимуму наносимый ими ущерб. Следовательно, продуманная автоматизированная система управления способна решить большинство возникающих проблем в автоматическом режиме. Германские специалисты подвели итоги своих исследований и пришли к таким выводам: оказывается, что если объект недвижимости эксплуатировать в идеальных условиях в течение десяти лет, то стоимость его содержания превысит стоимость постройки в 2 раза. В случае, если условия эксплуатации не являются идеальными, то затраты на содержание превышают стоимость строительства в три раза. Поэтому непродуманное планирование может существенно повысить стоимость дальнейшего содержания.

Залогом будущей успешной эксплуатации является наличие для тестирования и управления специальной компании. На нее возлагаются обязанности по решению возникающих на объекте недвижимости проблемных вопросов и ситуаций, которые могут быть вызваны неправильным инженерным планированием. Поэтому к ее подбору необходимо подходить серьезно и отдавать предпочтение известным компаниям.

В связи с тем, что управленческий процесс довольно сложен, то заказчик должен определиться с тем, какая компания будет его осуществлять еще на этапе проектировочных работ. Независимо от того, своя это будет компания или работающая по найму, в ней должны трудиться профессионалы. От их профессионализма зависит будущая эксплуатация, маркетинг предприятия и отношения с арендаторами. Если объект небольшой, то есть смысл использовать свою, состоящую из нескольких человек, группу, которая будет выполнять эту функцию. Если объект расположен в «бойком» месте или же у вас сеть супермаркетов, то для эффективного управления необходимо подумать о создании своей компании, которая возьмет на себя функции управления. Если же у заказчика это первый большой объект или же его создание является непрофильным для бизнеса заказчика, то есть смысл воспользоваться услугами компании профессионалов, выбирая которую нужно учитывать ее известность и опыт работы в этой сфере. От этого будет зависеть, на каком этапе она сможет приступить к своим обязанностям, разработка ею концептуального типа предприятия, форма управления и стоимость ее услуг, которая не может составлять 1,5-2%. При выборе лучше всего провести тендер и по существующим факторам и условиям выяснить, насколько эта компания соответствует вашим требованиям. Таким же образом заказчику необходимо определиться с формой взаимоотношений, которая может быть в форме договорных отношений или же иметь вид управления на основании доверия. В этом случае у арендодателя происходит уменьшение ответственности перед сторонними лицами и арендаторами.

Договорные отношения предусматривают оставление права контролировать финансовую сторону и отношения с арендаторами и другими лицами за владельцем объекта недвижимости. Оплата выполненных работ управляющей компании может производиться в зависимости от процента от доходов или же могут зависеть от стоимости одного квадратного метра. В этих случаях особой заинтересованности у управляющей компании может и не быть в выявлении итога, поэтому способом мотивации может служить как увеличение прибыли, так и процентная ставка от суммы платежей по аренде за год. Специалисты считают, что для эффективного повышения доходов до 30% необходимо производить мотивацию управляющей компании дополнительным способом повышения ее прибыли, а заодно и вашей, это уже проверено неоднократно. Основные факторы при оценивании итогов выполненной работы управляющей компанией зависят от возложенных на нее функций. При профессиональном подходе к управлению компания берет на себя обязательства по финансовому управлению, взаимоотношениями с арендаторами, маркетинговыми исследованиями и правильном проведении технической частью. От роста продаж, как у владельцев супермаркета, так и у его арендаторов зависит успешность действий управляющей компании. При подведении итогов деятельности управляющей компании необходимо опираться на объективную оценку ее деятельности арендаторами и клиентами магазина.

Версия для печати

Оценка читателей:     1 2 3 4 5

Архив статей