Давайте выясним, что нужно узнать будущему арендатору, для того, чтобы произвести верную оценку в выборе торгового центра, для размещения там своей торговой точки и ее успешной работы.

Существует несколько стадий, через которые проходит практически каждый объект недвижимости:

• Создание концепции, ее маркетинг;
• Проектировочные работы;
• Постройка объекта недвижимости;
• Введение в эксплуатацию;
• Функционирование объекта недвижимости.

Из-за огромного количества нюансов вероятность возникновения ошибок достаточно велика на каждом из этих этапов. Так, в случае, если во время проектировочных работ не выдержаны специфические для арендаторов условия, то заказчик может попросту отказаться такого строительства из-за того, что не сможет полностью использовать запланированные возможности. Соответственно, лишь произведя тщательный анализ всех этапов создания объекта недвижимости, изучив техническую сторону и план маркетинга, а также выяснив способ управления объектом недвижимости, таким как торговый центр, арендатор сможет представить будущий потенциал и выяснить для себя правильность выбора торгового центра.

По оценке специалистов, наиболее часто возникают ошибки из-за нескоординированных действий трех сторон, которые принимают непосредственное участие в осуществлении проекта – генподрядчика, проектировщика и заказчика. У каждой из этих сторон свой интерес: заказчику необходимо, чтобы объект был построен максимально функциональным и недорогим и, при этом, самыми быстрыми темпами; для проектировщика на первый план выходит аккуратность оформления и то, насколько подходящей окажется архитектура нового здания для города; генподрядчик беспокоится о качестве выполненных работ. В зависимости от согласованности интересов и соответствующих действий этих трех сторон зависит успешность всего процесса. Как правило, на появление ошибок влияет в первую очередь сам заказчик. Это связано со стремлением произвести строительство объекта в максимально сжатые сроки, при этом, не соблюдая, а иной раз и нарушая необходимые технологические нормы. Нередки случаи выполнения строительных работ без наличия каких-либо разрешающих документов.

Очень часто заказчик начинает строительство, даже не потрудившись над созданием бизнес-плана, который бы был обоснован с экономической точки зрения, по которому можно было бы проводить успешное строительство объекта. В отличие от зарубежных специалистов, которые начинают строительство лишь после инвестиционного анализа проекта, в России на данный момент практически не существует подготовленных экспертов, которые бы смогли провести возведение нового объекта недвижимости сначала и до самого завершения. Из-за несоответствия законодательных норм нынешним нормам и технологическим решениям и устарелых данных в СНИПах, какие не разрешают заказчику производить полноценное коммерческое возведение объекта недвижимости, девелопер вынужден находить всевозможные ухищрения. Опытных арендаторов тоже очень мало. Знатоки, как правило, имеют необходимую техническую документацию и знают о том, что необходимо им в будущем объекте строительства.

Для создания концептуального представления о торговом центре нужно осуществить разработку будущего бренда, его систему, благодаря какой в торговом центре будет достигнуто единство общего оформления, стиля. На данном этапе необходимо произвести такое планирование, в результате которого не было бы разделения здания торгового центра в зависимости от произведенной отделки под нужды всех арендаторов. Другой проблемой является наличие генподрядчиков, которые умеют возводить жилые дома, но плохо справляются с постройкой торговых центров в наше время. И опять все связано с отсутствием пакета документов по проекту. Таким же образом обстоят дела и с планированием торгового центра – знатоков, имеющих опыт и представляющих себе торговый центр как орудие для наращивания капитала, которое должно иметь определенную структуру, к сожалению, практически нет.

Очень важно правильно организовать внутреннюю площадь торгового центра, месторасположение лестниц, торговых залов, подсобных помещений и прочих составляющих. От их положения относительно друг друга напрямую зависит будущее торгового центра, его удобство и привлекательность для будущих клиентов. При планировании следует учитывать зональное разделение территории, избегание создания зон с ограниченной проходимостью из-за появления боковых отводов.

Существенное воздействие на последующее использование построенного здания осуществляет ошибочная проектировка инженерно-технических систем. В связи с тем, что большие торговые центры имеют огромную площадь (не менее 100 000 м2), они являются сложными инженерными сооружениями с множеством подсобных помещений, которые имеют разное предназначение. В таком здании может разместиться большое количество арендаторов, у которых требования к арендуемой площади могут отличаться. В связи с этим эти здания, как правило, имеют большое количество коммуникационных систем, а это в свою очередь, связано со сложной схемой их распределения. Поэтому отсутствие определенного структурного подхода при создании проекта, а так же отсутствие или недостаток систем автоматизации, в дальнейшем повлияют на последующую возможность изменения или усовершенствования инженерно-технических систем всего строения.

Основное предназначение инженерно-коммуникационных систем состоит в создании комфортной обстановки не только для работников торгового центра, занятых на его обслуживании, но и для арендаторов и покупателей. От слаженной и бесперебойной работы этих систем напрямую зависит успешность работы супермаркета. Поэтому во избежание последующих неприятностей, связанных с освещением, подачей тепла и воды, системой пожаротушения и прочего, нужно составить техническую документацию, которая бы учитывала запросы не только хозяев торгового центра, но и арендаторов площади, и при этом, благоприятно оптимизировала их сочетание в процессе взаимодействия. Следовательно, прослеживается прямая зависимость между планированием структуры, созданием коммуникаций и всесторонним использованием полученного комплекса инженерно-технических систем.

Версия для печати

Оценка читателей:     1 2 3 4 5

Архив статей