Владельцы больших торговых центров, пользуясь своими возможностями и властью, диктуют арендаторам торговых площадей свои условия, выдвигая иногда неприемлемые требования.

Концептуальный подход

Создание концепции торгового комплекса, подбор арендаторов и распределение арендуемых площадей между арендаторами является очень важным и ответственным вопросом, который необходимо начать осуществлять еще до открытия торгового центра, а лучше до начала стройки.

В приличном торговом центре, который создается для долгой и надежной работы, для разработки, постройки пользуются помощью консультантов-профессионалов, с их помощью происходит и сдача торговых площадей в аренду. За рубежом это стандартная процедура, которую начинают внедрять и у нас. Используя эту практику, владельцы торгового комплекса, как правило, нанимают агентство, на которое возлагается разработка концепции, поиск арендаторов и сдача в аренду торговой площади.

Потребность в использовании услуг консультантов-профессионалов объясняется тем, что совмещение арендаторов, их профилей, расположение их относительно друг друга в торговом комплексе является очень важным условием в создании хорошего торгового центра.

Именно на профессионального консультанта ложится ответственность за соблюдением этой концепции. Ее нарушение в угоду наиболее обеспеченным арендаторам влечет за собой трагические результаты. Поэтому в этом торговом центре ставки на единицу арендуемой площади станут постепенно опускаться. С этим будет связана частая ротация арендаторов в торговом зале, а это незамедлительно отразится на уровне посещаемости и уровне продаж.

Несмотря на то, что российский рынок стремится к уровню заграничного, иногда происходят нетривиальные ситуации. Неправильный подход и непродуманность своих действий ведет к тому, что собственники лишь на этапе строительства определиться с тем, будет ли это торговый центр или нечто другое. В связи с этим, розыск арендаторов может быть начат за несколько месяцев до завершения стройки. Количество и состав арендаторов в этом торговом комплексе оказывается непродуманным, и, как показывает практика, большой прибыли владелец может и не дождаться.

В случае, если услугами консультантов на этапе проектирования в силу каких-то причин не пользовались, то после завершения строительства торгового центра формируется распоряжающаяся компания, на которую возлагаются разработка политики и стратегии торгового центра и подбор арендаторов.

Такие случаи встречаются сейчас довольно редко. В Москве, например, в настоящее время почти не существует примеров возведения торговых комплексов без использования агентств по консалтингу.

В очереди за свободным местом

Практически, в большинстве торговых центров задолго до открытия до 90-100% площадей уже отдано в аренду.

Оформление договоров по аренде площади, как правило, занимает от 3 до 9 месяцев и зависит от размера торгового комплекса. При этом происходит заполнение всех площадей торгового центра. Первоочередную роль отводится существенным арендаторам, которые и будут представлять торговый комплекс. Вслед за тем, когда составлен список основных арендаторов, у других возможных арендаторов возникает мнение о том, как будет выглядеть этот торговый центр. Как правило, первым делом отдают в аренду технически сложные площади: химчистка и фуд-корт. Этим обуславливается потребность в проектировании инженерных систем для конкретных условий.

В случае положительной характеристики на рынке, консалтинговому агентству доверяют, в итоге торговые площади могут быть сданы в аренду еще до начала строительства.В таких торговых центрах как «Золотой Вавилон-2», «Мосмарт», «Рамстор» и IKEA торговые площади сдаются еще до начала строительных работ, потому как у арендаторов существует уверенность в успешной реализации проектов.

Заинтересованность в ранней договоренности существует у обеих сторон: и у владельца и у арендатора. Собственнику необходимо спланировать свою дальнейшую деятельность, а арендаторам, необходима уверенность в том, что сразу после открытия они смогут начать работать.

Как показывает практика, крупному известному брэнду бессмысленно стараться отдать в аренду площади за 3-4 месяца до начала работы торгового комплекса, потому что для них это совсем небольшой срок. Планирование своего развития бренды осуществляют заранее – на несколько лет вперед. В расчете на будущий магазин происходит планирование сезонных закупок, заказ рекламной продукции т.п. К тому же, арендатор почти всегда несет расходы на ремонтные работы во взятом в аренду помещении, которое он получает в свое распоряжение. Поэтому, связанные с этим расходы необходимо тоже учитывать.

Одним из факторов, согласно которому большинство арендаторов стараются заключить договора об аренде раньше, является вероятность выбора наилучшего места, то которое находится в непосредственной близости от центра или входа – именно здесь наибольшее движение потенциальных покупателей.

Товар для торговли

Концептуальный подход при строительстве торгового комплекса предусматривает наилучшую, правильно подобранную численность арендаторов самых разнообразных ориентаций.

Следуя логическим выводам, в торговом комплексе средних размеров возможно наличие лишь одного отдела сотовой связи, продовольственного, или магазина бытовой техники. Арендная ставка сильно опустится, если на одной торговой площади будет расположено несколько магазинов одного и того же профиля.

В торговых центрах арендную ставку чаще всего привязывается к проценту от оборота. Поэтому, в случае размещения в торговом центре два каких-либо однопрофильных магазина или отдела мобильной связи, то доходы от торговли им придется делить на двоих.

Стоимость аренды в процентном соотношении от оборота практикуется в торговом комплексе «Атриум». Обычно она не превышает 8-20%.

Магазинов, занимающихся торговлей одеждой и обувью в связи с тем, что фирм-производителей много, в торговом центре обычно бывает несколько. Такой вариант возможен, но пересечения по маркам нельзя допускать.

Согласно статистике, торговые точки однопрофильных магазинов (парфюмерия, спорттовары) вполне могут соседствовать в крупном или специализированном торговом комплексе. Практика подтверждает эти выводы и подтверждает, что магазины именно этого профиля могут соседствовать между собой. Воротилы против новичков

Арендатору, который не имеет известной и раскрученной торговой марки, попасть в хороший торговый центр совсем нелегко, ведь количество поступивших заявок на аренду торговой площади, в основном, превышает количество имеющихся для аренды площадей, и, соответственно, это место будет отдано уже раскрученной торговой марке.

Но существуют исключения из этого правила. В случае наличия нескольких претендентов на одну площадь предпочтение, естественно, отдается более значимой фирме с известным наименованием. В случае, если ею будут выдвигаться неподходящие для хозяина требования, то в этом случае, такую арендуемую площадь разрешается занять другому арендатору.

Владельцы торговых центров имеют полное право отказать в предоставлении торговой площади владельцам еще не раскрученных торговых марок.

В основном, компании, у которых нет еще ни одной торговой точки других торговых центрах, согласны платить большую стоимость арендной платы. При этом, обязательно существует риск, что работа арендаторов будет недостаточно результативной, они могут переоценить свои возможности, что в последующем отрицательно скажется на ситуации в торговом центре. Так, в случае, если из офисного помещения уходит один из арендаторов, то хозяин лишается лишь прибыли с занимаемой им территории. А в торговом комплексе все по другому. Если освобождается большая часть торговой площади, которая рассчитана на привлечение покупателей, то количество посетителей может уменьшиться, а это отрицательно скажется на оставшихся арендаторах и ситуации в торговом центре в целом.

Исходя из этого, во время анализа заявления на арендуемую площадь, сначала рассматривают профессионализм компании. Вероятно, прежде она совершенно успешно занималась совместным видом бизнеса. При этом оценивается то: каким товаром они собираются торговать, какой категории покупателей этот товар предназначен, каким образом они решают оформить прилавки, размещать предлагаемый товар на витринах.

Появление новых арендаторов играет немаловажную роль, потому как это позволяет предотвратить появления и распространения торговых центров с находящимися в них одними и теми же арендаторами. Помимо этого, если, убирая конкурентов, образовывать монополию нескольких больших компаний, то они в скором времени начнут выставлять свои условия собственникам торгового комплекса. Поэтому, в случае появления на арендуемой площади новоиспеченных активно развивающихся компаний, появляется здоровая конкуренция, которая позитивно воздействует на рыночные отношения в полном объеме.

Размножение арендаторов

Набрать постоянный состав арендаторов, которые бы никуда не уходили, не во власти даже самых опытных специалистов. Но пустующая площадь в торговых залах попадается довольно редко. Это связано с тем, что в каждом большом торговом комплексе существует определенный список, согласно которому и производится раздача торговых площадей в аренду. Так, например, в «Охотном ряду», который находится под Манежной площадью, можно ожидать освободившегося места несколько лет.

И здесь немаловажным является следующий вопрос. Многие арендаторы используют арендуемые торговые площади по своему усмотрению. Нередко совсем другие компании могут стать субарендаторами, даже если соглашением руководством торгового центра это решительно запрещено. Появление таких субарендаторов может мотивироваться увеличением ассортимента в торговой точке. Так же возможен вариант перекупки арендующей компании, имя которой указано в договоре аренды.

Все это может происходить с безмолвного согласия собственника, так как он не в состоянии это проверить и может не знать, что арендуемую площадь взяли другие люди. В принципе, арендатор остался тем же, плата за аренду выплачивается исправно, поэтому собственник торгового центра не сильно волнуется по поводу того, кто занимает эту площадь, особенно если сбережен вид предлагаемой и оговоренной продукции.

Стоимость

Арендные ставки за единицу торговой площади в разных торговых центрах и супермаркетах могут существенно отличаться. Это в первую очередь связано месторасположением самого торгового центра в городе относительно автомобильных дорог и центральных улиц. Затем следуют менее важные причины – размер арендуемых площадей, профиль магазина, режим его работы и т.д. Места на входе в торговый центр, возле касс, расположенные на первых этажах, а также вблизи эскалаторов являются наиболее востребованными. Это связано с тем, что здесь проходит максимальное количество посетителей супермаркета за сутки.

Ну и последним весомым аргументом является степень известности торговой марки. Если, по мнению специалистов-консультантов, арендатор, представляющий интересы известного торгового брэнда, жизненно необходим для успешного ведения бизнеса, то собственник ради привлечения такого арендатора может пойти на существенные скидки. В основном это относится к специализированным торговым центрам.

Версия для печати

Оценка читателей:     1 2 3 4 5

Архив статей